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Publicado em 17/07/2014

TAXAS

DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIAS


Taxas administrativas para locação

Existem duas taxas administrativas para imobiliária. A taxa de intermediação imobiliária é aquela em que o proprietário paga até um aluguel e meio para que a administradora anuncie o imóvel colocando faixa, placa de locação, anúncio de jornal, anúncio em site da empresa, enfim, busque o locador para o imóvel.

Esta taxa cobre os custos de tudo isso mais deslocamento para visitação do imóvel e o que mais for acordado com o proprietário.

Então esta taxa pode ser de até um aluguel e meio pago no primeiro mês da locação, mas depende de acordo pois o CRECI determina até um aluguel. Se o proprietário pede algo que inclua gastos a imobiliária, pode cobrar até que atinja o custo, principalmente quando a administração não cobra dos proprietários os custos com o contrato de locação, consulta de idoneidade do possível locatário, etc. A praxe é até um aluguel, como será pago fica a critério de acordo entre ambos.

A segunda taxa é a de administração da locação que deve ser de até 10% do valor do aluguel ou quando o aluguel é garantido e de até 16% quando a imobiliária garante o repasse do aluguel ao proprietário, em caso de inadimplência do locatário. A taxa de administrativa é mensal, cobrada partir do segundo do aluguel.


Quando o consumidor pode desistir da compra de um imóvel

Uma dúvida frequente de quem compra um imóvel é: em que situações posso desistir do negócio e quais são os meus direitos.Por exemplo, uma pessoa comprou um imóvel na planta para ser entregue em dois anos, mas infelizmente as chaves não foram conforme o contrato.

Este exemplo é um dos casos em que a compra pode ser desfeita: atraso na entrega do imóvel. Neste caso, o comprador deverá receber todo o valor pago corrigido e em parcela única, e poderá pedir ressarcimento por despesas extras, como aluguel.

Outro motivo que pode levar o consumidor a querer desistir da compra é a entrega de um imóvel diferente do que constava no memorial descritivo. Por exemplo: casa entregue em lote diferente, no caso de condomínios, metragem diferente, apartamento em andar diferente e outros motivos a ser analisados.

Além de receber o valor pago de volta e corrigido, o comprador pode ainda solicitar na Justiça indenização por danos morais ou pelo fato de ter tido despesas em função dos problemas provocados pela construtora, como o pagamento de um aluguel por mais tempo que o previsto.

Ainda que a construtora não tenha feito nada de errado, o consumidor tem o direito de desistir da compra, no caso de problemas financeiros. Nesse caso, a construtora pode reter as quantias referentes a despesas administrativas, e devolver apenas parte do que foi pago ao consumidor.

As decisões judiciais nesse sentido têm determinado uma retenção de 10% do total pago pelo comprador. E o consumidor não deve aceitar eventuais acordos sob a ameaça de ter o nome inscrito em cadastros de inadimplentes, nem topar receber seu dinheiro de volta em parcelas.

O comprador não deve parar de pagar pelo imóvel se pensa em desistir da compra, porque quando se torna inadimplente perde seus direitos. A construtora deve ser notificada da desistência. Tudo tem que ser documentado e autorizado judicialmente, se for o caso.

Outros motivos que podem levar à desistência são o desemprego do comprador e a mudança do consumidor de cidade.

Mesmo no caso de um imóvel usado é possível desistir da compra em certas situações. Se for constatado um defeito grave, o comprador tem um prazo para desistir da compra. É o que ocorre, por exemplo, quando se constata uma infiltração grande ou um problema estrutural que já existiam antes da compra e não foram constatados durante a vistoria.

Esse prazo, de acordo com o Código Civil, é de um ano após a constatação do problema. Se tiver a intermediação de uma imobiliária e for o tipo de defeito que a empresa deveria conhecer, o prazo sobe para cinco anos.

Se for um problema de construção, a construtora pode ser responsabilizada e, nesse caso, o prazo é geralmente aquele da vida útil da estrutura com defeito.

Se o imóvel não tiver sido financiado, o comprador deve acionar o vendedor para desistir da compra. Agora, se o imóvel for financiado, a negociação tem que ser com o vendedor e o banco. A solução pode ser transferir o financiamento a terceiros que se interessem em comprar o imóvel.

Se o problema não for muito grave e for possível consertá-lo sem maiores transtornos, o comprador pode pedir um abatimento proporcional do preço.


Habite-se

O "Habite-se" é o ato administrativo emanado de autoridade competente que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou edificações destinadas à habitação. Trata-se de um documento que comprova que um empreendimento ou imóvel foi construído seguindo-se as exigências, legislação local, especialmente o Código de Obras do município estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos.

O documento é emitido pela prefeitura da cidade onde o empreendimento ou imóvel encontra-se localizado. Enquanto o início da obra é autorizado por uma licença para construção, o habite-se atesta sua conclusão de acordo com a licença inicialmente dada.
Toda negociação vem acompanhada do exercício dos direitos e deveres entre os envolvidos. Na assinatura de um contrato há uma legislação estabelecendo o papel de cada uma das partes na venda ou no aluguel de um imóvel.



A Lei 8.245, lei do inquilinato, nos artigos 22 e 23 esclarece:

As obrigações do locador e locatário. O cumprimento da lei favorece uma relação harmoniosa.

Artigo 22 - cabe ao locador obrigações como:
. Depois de alugado, o imóvel deve ser entregue em estado para servir, que atenda ao destinatário (em bom estado).

. Enquanto estiver alugado, deve ser garantido o uso pacífico do imóvel locado e mantido a sua forma e o seu destino.

. Fica responsável pelos problemas, defeitos e vícios anteriores à locação.

. Se o locatário solicitar, deve fornecer descrição da situação do estado do imóvel, antes que efetive a sua mudança, registrando seus defeitos.

. Deve ser entregue ao locatário recibo com discriminação dos pagamentos realizados; é vedada a quitação genérica.

. Se houver, devem ser quitadas as taxas de administração imobiliária e de intermediações, considerando as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.

. Os impostos, as taxas, o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, deverão ser pagos, exceto a disposição expressa em contrário no contrato.

. Apresentar ao locatário, os comprovantes de parcelas pagas quando solicitadas.

. Pagar despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo Único- Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pinturas das fachadas, em penas, poços de areação e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e providenciarias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

Já no Artigo 23, cabe ao locatário obrigações como:

. Pagar o aluguel, os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. Caso contrário, saldar a dívida até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

. Usar o imóvel como foi convencionado ou presumido, de acordo com a sua natureza e com o fim a que se destina. Cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade.

. No final da locação, devolver o imóvel, no mesmo estado em que recebeu para morar, exceto às deteriorações decorrentes do seu uso normal.

. Se o dano ou defeito que o imóvel sofrer for da responsabilidade do locador, informá-lo imediatamente sobre o ocorrido. Tomar também a mesma atitude nas eventuais turbações de terceiros.

. Reparar rapidamente os danos sob sua responsabilidade - provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

. Sem o consentimento prévio e por escrito do locador é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel.

. Mesmo que dirigida ao locatário, é preciso entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública ao locatário.

. Deve pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.

. O locador ou o seu mandatário têm o direito de fazer vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no Art. 27.

. Deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

. Pagar o prêmio do seguro de fiança e as despesas ordinárias de condomínio.

§ Primeiro- Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

§ Segundo - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ Terceiro - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Por fim, ressalta-se a importância do registro do contrato de locação no Cartório de Registro de Títulos e documentos para que ele produza efeitos perante terceiros. O objetivo desse registro é dar publicidade ao contrato.

Além disso, pode-se registrar a cláusula de vigência do contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis, bem como averbar o direito de preferência do locatário no caso de venda do imóvel locado.

A cláusula de vigência visa garantir que o locatário não seja despejado do imóvel em caso de venda, porém é necessário que a cláusula de vigência esteja registrada no Cartório de Registro de Imóveis e o contrato de locação seja por prazo determinado.

Já o direito de preferência, quando averbado no Cartório de Registro de Imóveis, dá ao locatário a possibilidade de adquirir o imóvel locado caso o locador resolva vendê-lo. Se o locador vender para terceiro sem respeitar o direito de preferência do locatário, poderá este exigir perdas e danos ou depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório do Registro de Imóveis, desde que o direito de preferência tenha sido averbado 30 dias antes da alienação a terceiros.


Sirlene A.A da Trindade
Cível-direito do consumidor, família e criminal
Colunista de Seus Direitos



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